民泊営業日数180日へ！どうする民泊運営者！？(民泊ビジネスの現状(30) - 民泊運営希望者のためのAirbnb・Home Away活用ノウハウ

前回の記事で記載した最も注意すべき点『民泊営業日数』についての法案が作成されました。

(1)営業日数とは？

民泊における営業日数とは、単純に宿泊日数を意味します。
これが年間を通して180日に制限を設けるという法案を今年度内に通すということが明らかになりました。

(2)営業日数180日に決定した背景

『180日』とした理由は以下の通り

(一)諸外国を参考

過去の記事に記載した通り、イギリス、フランスでは90日、オランダでは60日に営業日数を制限しています。
その原因としては『民泊が国に悪影響を及ぼしている、または及ぼす可能性がある』ことです。
フランス(パリ)では、民泊物件の供給が多すぎて、通常の賃貸家賃が急上昇してしまっていること、そして通常の賃貸物件が出回らなくなってしまっていることからフランスはこのように営業日数を制限することに乗り出したようです。
取引先の不動産屋社長からもしばしばお話を頂戴しますが、新宿や渋谷の特定地域においても、空き物件が例年の3割程減っているとのことです。

しかし、この状況は日本においては大きなプラスです。
空き室が減るということは、お金が回ることを意味しており少なからず経済に貢献します。
金銭的な問題だけに焦点を合わせれば、近い将来に民泊の供給が加速しない限り日本にとってはむしろプラス材料になると言えます。

(二)旅館・ホテル業界への牽制

次年度から晴れて民泊が合法化される事に大きな不満を抱いているのが旅館・ホテル業界。
そこで、政府は明言してはいませんが、旅館業界への牽制の意味を込めて営業日数を制限したと考えられます。
事実、この制限が正式に制定されてしまえば、民泊が旅館業界へ与える影響は微々たるものになります。
裏を返せば、民泊の経済効果も微々たるものとなってしまいます。

(3) 今後民泊運営者はどうすべきか？

結論から言えば、政府の目論見を考えればこの法案が成立する可能性は低いと考えられます。
万が一この法案が成立したとしても、この規制を監視する環境をつくるにもまた歳月をかけなればなりませんし、ずさんな管理であればこの規制を破る運営者はかなり多くなると予想されます。

しかし、最悪なケースを想定(この法案が成立し、管理・監視も厳格化)した場合運営者が取れる戦略は以下の通りになります。

(一) 一泊当たりの単価を上げて利益を取る

⇒ 単純に1泊当たりの宿泊単価を上げてしまうという戦略です。家賃10万円であれば、1泊1万5000円の単価を獲得することができれば、営業日数の15日で22万5000円の売上を上げることができます。
実際この法案が成立すれば民泊運営者の数は激減すると考えられ、その分競争も緩和されると考えます。

(二) 居住と民泊を組み合わせる

⇒ 自分が住んでいる物件を月の半分民泊で貸し出すことにより、自身の家賃をペイし、可能なら利益を出すをいう戦略です。この戦略の弱点は、一人当たり最大で2物件しか抱えることができない為、レバレッジを効かせることが困難になります。
ビジネスをいうより、節約の意味合いが濃くなります。

総論

毎回記事にも記載させて頂いている通り、国の意向を十分に理解し先読みしていくことが寛容かと思われます。
あくまで民泊も『投資』の一つと考え、リスクとリターンの両面から判断し最善の戦略を立てていきましょう！