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民泊運営希望者のためのAirbnb・Home Away活用ノウハウ

今流行りの民宿等のインバウンドに関する記事を記載していきます。

中・上級者向け不動産投資にチャレンジしよう〖知識編〗(2)

今回は不動産投資における基礎的な知識についてわかりやすく記載していきます。


本来収益率とは、インカム収益率とキャピタル収益率の合成された総合収益率で見ていく必要がある

(例)私が購入した区分所有マンションの一例

物件内容: 新横浜築浅物件

物件購入価格: 2,340万円(諸費用込)

金利: 2.325%

管理費: 7,847円

修繕積立金: 1,626円

固定資産税: 7,200円(月割)

家賃: 120,600円

表面利回り: 6.18%

実質利回り: 5.329%

これに内部収益率を計算すると以下の通りになります。

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内部収益率は4%、金利は2.325%なので、実質的な収益は1.7%弱になります。
これは空室率0%で計算しているので、実際は更に収益は減少すると考えられます。
新横浜という地域は若干特殊で、今後都市開発が進んでいくと見込めれているので、10年後の資産価値が21%も減少していないかもしれないと考えて購入したわけです。
しかし、この戦略がうまく花開いたといっても、経済の安定のほんの僅かな下支えにしかなりません。


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こうなると、金利の解消の為、何らかの別の収入源を構築し全額完済し不労所得化するか、一棟まるごと購入して不動産投資中級編に突入するかしかありません。


区分所有のデメリット

(一)区分所有は資産価値の目減りが激しい

⇒その理由としては、土地価格の計算方法が根源にあります。
戸建て業者は用地取得にあたっては坪単価で計算しますが、デベロッパーがマンションを建てる時は坪単価の代わりに「一種当たり単価」というものを使って容積率100%当たりに引き直して投資判断をします。
容積率が600%で坪単価が300万なら一種当たり単価は50万円となります。
つまり、区分所有は購入価格の割合が土地より断然建物が高い為、減価し続けます。
この減価スピードが返済スピードを追い越してしまったらどの時点でもオーバーローン状態になります。

(二)担保としての性質が低い為、不動産購入スピードが加速しない

(三)青色申告ができない為、税金面での優遇措置がない

(四)議決権の5分の4がないと建て替えが出来ないため、出口戦略の選択肢が少ない

(五)空室になってしまった場合に、収入がゼロになってしまう。


上記の理由から、資産を加速度的に増やすには区分所有は不向きと言えます。
そうなると一棟マンションの購入となりますが、まずは購入方法について考えてみましょう。


・銀行には、積算評価する銀行と収益還元法で評価する銀行が存在する


積算評価とは

対象となる不動産を、不動産を評価する時点で再調達したらいくらかかるかに、建物が物理的・機能的に古くなったり、周辺環境と合わなくなったことによる価値の下落分を減価修正して算出された価格のことを指します。
自己資金を30%入れてくださいと言われる場合は銀行はこの評価方法を基にしている事がほとんどです。
つまり、一棟購入価格が3億円だった場合、自己資金は9,000万円必要となり、中間層以下の人間には購入が難しくなるわけです。
積算評価対策としては、積算評価が売値を上回る物件を探せば良いわけです。


路線価とは

⇒路線価は国税庁のホームページの「財産評価基準書」でみられます。
路線価とは、主要道路に面した土地に1平方メートル当たりの単価が決定されており、その値段をもとに土地の価格を算出するものです。
正面路線に決められた金額に土地の面積を掛け、そこから奥行価格補正、側方路線影響加算、二方路線影響加算、三方路線影響加算、四方路線影響加算、間口狭小補正、奥行長大補正などの加算減算をして算定します。


収益還元法とは

⇒その不動産から将来いくらの純利益が上がるかに基づいて、それを現在価値に割り引いたものの総合計をその不動産の価値とするものです。
収益還元法には主に2種類の方法があります。

(一)直接還元法

⇒不動産の生み出す単年度の純収益を総合還元利回りで割って収益価格を求める

(二)DCF法(Discounted Cash Flow analysis)

⇒毎期不動産が生み出すキャッシュフローを現在価値に割り引いて、期間終了後の不動産価格を現在価値に割り引いたものと合計して収益価格を求める

実際の計算方法として整合性があるかは別として、この計算方法をしてくれる金融機関であれば、多額の頭金が必要なくなるケースがあります。


物件構造による融資期間


・RC・・・・・・・・・・・・47年間

・重鉄骨・・・・・・・・・・34年または35年間

・軽量鉄骨または木造・・・・22年間を最大とする

(注)金融機関によって若干異なります。



・融資が受けづらい物件


(一) 店舗・事務所混在型

(二) 管轄の問題

⇒物件と購入者の両方が融資を受ける銀行の管轄内でなければなりません。

(三) 小規模共同住宅

⇒一棟当たりの戸数が四戸以下の場合は融資が下りない可能性が高い

(四)築年数20年を超える古い物件

(五)新設法人の場合

⇒物件取得と不動産管理の為に新設法人を設立した場合には、決算が終わっていない新設法人であっても、個人と法人を同一視して融資してくれる都銀や信託銀行、地銀が存在します。
その場合、不動産賃貸業を目的として設立されたことが要件とされるので、その法人の売上の90%以上が不動産賃貸事業収入で占めていなければならない


以上が購入に関わる基礎的な知識です。

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