中・上級者向け不動産投資にチャレンジしよう〖ノウハウ編〗(3)

今回は物件に関わる詳細情報と、小手先のテクニックについて簡単に説明します。

木造物件について

【特徴】
法定耐用年数が22年しかない為、新築や築浅を除けば全額融資を引っ張ることが不可能な物件です。
減価償却のスピードが早いので、節税面では優秀ですが、資産家以外は手が出しにくいものになっています。

RC物件について

【特徴】
価格帯は木造と比べて高いですが、法定耐用年数が47年なので非常に融資が下りやすい分類になります。
また、戸数が多いのも特徴の一つで、空室が出てしまった時のダメージも少ないです。
一棟物を始める場合にはRCがとっつきやすいと考えます。

法定耐用年数期間内の資金繰り

NOI(純収益)ーADS(年間元利返済)ー所得税・住民税＋減価償却費>0
となるケースが多く、資金がショートしづらい

法定耐用年数経過後

NOI(純収益)ーADS(年間元利返済)ー所得税・住民税<0

キャッシュフローがマイナスになる。

消費税と減価償却費に注意

まず、土地に関しては消費税の対象にはなりません。
(土地の売買は資本の移動であって消費ではないという考え)
しかし、建物の売買は消費税の対象になります。ただし売主が個人の場合は(その個人が課税事業を営んでいない限り)非課税です。
つまり、買主としては、減価償却を大きくしてキャッシュフローを作り出そうとするので建物の価格が大きければ大きいほどいいわけです。
逆に売主は建物の価格が大きくなると消費税で持っていかれる部分が大きくなるので建物価格を下げようとします。つまり売主が課税事業者だった場合は利益相反が発生するわけです。
なので、売主が個人であればかなりプラスに働くわけです。

税制上のRC・木造建築の特徴

ここで問題なのが、RCは法定耐用年数が47年の為融資がつきやすいが、減価償却のスピードが遅くなります。
こうなると、元利返済と所得税・住民税がかさんでしまい、手元にキャッシュが残らなくなります。
そこで、手元にあるキャッシュで木造建築の物件をキャッシュで購入してしまえば、かなりの節税が可能になります。
RC・木造の組み合わせ技が最も効率よく資産を拡大できるわけです。

以上が一棟マンション購入による資産拡大法になります。
次回は防御策について述べていきたいと思います。