新宿区の民泊事情を大分析！ (民泊ビジネスの現状と分析 (26))

今回、みなさんが最も興味があると思われる部分に関しての分析を徹底的に行いました。
内容に関しては以下の通り

(1) 民泊物件が供給過多と言われる現状において、民泊はいくら稼げるのか？

(2) 稼げる物件、稼げない物件

(3) 完全外注化するには？？

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(1) 民泊はいくら稼げるのか？？

今回分析を行った地域は最も競争が激しいと言える「新宿区」。
最大手と言われる民泊仲介会社の登録物件の中から100物件を抽出し、各々の項目を平均化したものです。
4月末時点で、5月の予約日数を基に計算しました。

(注) 予想売上や予想平均家賃は、知人の不動産業者からヒアリングした情報に頼っているものなので、多少の誤差はあります。

このデータを基にすれば、平均的な物件は約6万円稼いでいる事になります。
もう一つ付け加えれば、このデータは先月末時点でのデータを基にしているので、当月に予約が入る利益は除外している為、下振の可能性はほぼなく上振れの可能性が濃厚になります。

(2) 稼げる物件、稼げない物件

まず、上記100物件の中から稼げている物件にはどのような要素があるのか考察していきます。

(一) レビュー数、評価が高い

⇒ この要素が最も予約日数を左右していると言っても過言ではありません。逆の立場になってみればわかりやすいですが、自分がホテルを予約する時やデートのお店を予約する時に重視するのもやはり「レビュー数・評価」です。

(二) 宿泊代金

⇒ 法外に高い宿泊料金では、相当な付加価値がなければあまり予約は入っていません。

≪考察≫

今から民泊ビジネスをはじめるのであれば、まずはレビューを増やすことに専念すべきです。その為には、レビューがなくても泊まってもらえるように上記記載の平均宿泊料金の『7,000円』よりも下げて臨む事が有効な手段だと考えられます。

・稼げない物件の特徴

(一) レビューがない、もしくは悪い評価

(二) 部屋がものすごく古い

(三) 料金設定が奇抜過ぎる、または高すぎる(保証金等を含む)

(3) 完全外注化するには？

結論から言えば、平均的な利益の物件では完全外注化は難しいと思われます。
完全外注化を企業に依頼すると概ね『売上の30%』が必要になります。これを基に考えるともし完全外注化をした場合は、利益はほぼ消滅します。

つまり外注化を目指すのであれば平均よりも上を目指す必要があります。
物件の供給もそろそろ落ち着く気配を見せているので、運営をするのであればいいタイミングかもしれません。

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