民泊１８０日規制を本気で考える～合法的に３６５日運営する方法～（３７）

久しぶりに民泊についての記事を投下します。
『民泊１８０日規制』の法案が閣議決定されてずいぶん日が経ちました。
その上で、今後の流れを整理した上で対策法を考えていきたいと考えます。

１．なぜ１８０日規制が出来上がったのか？その本当の背景とは？

民泊が規制をかけられた背景には、旅館・ホテル業界での圧力が大きな要因であると考えられています。
しかし、経済効果を最優先考えている、そして観光立国を目指している安倍政権が本当にホテル業界の反発だけで折れたと思いますか？
実は観光として名を馳せている海外都市では、民泊が経済に悪影響を及ぼし始めています。
それはなぜか？

『本来使用されるべき住居としての賃貸物件が出回らなくなる』

という事態が発生してきています。

特にニューヨーク、パリ、アムステルダム、サンフランシスコといった観光都市にその影響は顕著に表れています。
賃貸物件が出回らなくなれば、雇用の創出にもマイナスに作用するのは当然です。
民泊と雇用を天秤にかけた場合、一般的には雇用に軍配が上がります。

ニューヨークではこのただ事ならぬ事態に対して以下の様な政策を取ろうとしています。<参考：　fortune.com/2016/12/06/airbnb-drops-ny-lawsuit/　>

（一）ホストは１人につき１物件のみの運営を許可する
（二）短期宿泊を禁じる

上記の法令を侵した場合、その全責任はAirbnb等の民泊仲介会社にはなく、ホストにあるとされています。

つまり、日本政府も「このまま物件が民泊へ流失していくと、経済に悪影響を及ぼす」と考えた為、１８０日規制をかけてビジネスとしての旨味をなくし供給を抑えようと考えているわけです。

現に不動産仲介会社が使用している物件管理システム（REINS)を見ていると確かに新宿区、渋谷区の物件数が激減していることがわかります。

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２．１８０日規制の効果は？

おそらくこの規制が厳格化されれば、ほとんどの民泊運営者は運営ができなくなります。
新宿区でみれば、現状は月平均で８０％前後は予約が埋まっています。
それが５０％となればどうでしょうか？
新宿駅周辺の平均単価は１万円前後です。

月１５日をフルに稼働させたとしても月の売上は１５万円程度。

それに対して運営にかかるコストは

・家賃（平均１０万円）
・水道光熱費（約１。５万円）
・WIFI代金（約０．５万円）
・清掃外注コスト（約３万円）

計　１５万円

平均的な物件であれば、利益はほぼゼロになるといってもいいでしょう。
自分で清掃をした場合でも月の利益は３万円前後。
この法案がビジネスとして成り立たせなくしようとしているのが一目見てわかると思います。

３．１８０日規制を打破する為には

１８０日規制は遅かれ早かれ施行され、また厳格化していくことが予想されます。
複数のアカウントで二等分して３６０日営業させるという手段もありますが、この小細工も近い将来使えなくなるでしょう。
最終的にはその登録物件自体を管理して、１８０日規制を厳格化させるようですから小細工はまず通用しません。
不動産のマイナンバー制度みたいなものですね。

そうなると、合法的にこの規制を打破する以外の選択はありません。

(一）物件を季節に分けて『分業化』

１８０日の規制が設けられるのはあくまで『民泊としての活用』です。
残りの１８０日は他の用途を考えていけば自ずと損失は抑えられるはずです。
民泊にも「閑散期」と「繁忙期」が存在します。

・「繁忙期」

３月、４月、５月、１２月、１月

・「閑散期」

２月、６月、９月

上記の期間を加味ですると、１２月から４月は民泊として使用しそれ以外はウィークリーマンション等で貸し出すなどその他の用途で活用します。
これであれば、年間通して考えれば利益は多少減少するかもしれませんが、確実に利益を得る事ができるはずです。

（二）とことん民泊していく

ここからは合法的に３６５日民泊をしていく方法を考えていきます。
まず、１８０日規定が適用される背景を考えます。

「民泊はあくまで『住居』として考えられている為、ビジネスとしての使用は原則許可されていません。」

この言葉の裏を返せば、

「『旅館業法』にはこの規定は適用されません。」

ということになります。

結論から言えば『簡易宿所登録』ができれば、１８０日規定のルールを逃れることができます。
簡易宿所登録は条件を緩和しているのでそこまで難易度は高くありません。

条件は以下の通り

・居室の床面積３．３㎡以上（宿泊者数１０名未満の場合）
・住居専用地域外での営業（住居専用地域との線引きは国土交通省HPに地域ごとに記載されています。）
・自動火災報知設備の設置

上記の要件を満たし、簡易宿所登録が完了すれば合法的に３６５日営業することが可能となります。

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総論

2020年のオリンピックまでには間違いなく『闇民泊』は淘汰されます。
真剣に考えて運営を行っている方のみが生き残れるまともな業界へと発展していくと考えられます。
民泊運営者は是非参考にしてみて下さい。
今後も法整備に関しては常時チェックしていく必要がありそうです。