中・上級者向け不動産投資にチャレンジしよう〖知識編〗(2)
今回は不動産投資における基礎的な知識についてわかりやすく記載していきます。
本来収益率とは、インカム収益率とキャピタル収益率の合成された総合収益率で見ていく必要がある
(例)私が購入した区分所有マンションの一例
物件内容: 新横浜築浅物件
物件購入価格: 2,340万円(諸費用込)
金利: 2.325%
管理費: 7,847円
修繕積立金: 1,626円
固定資産税: 7,200円(月割)
家賃: 120,600円
表面利回り: 6.18%
実質利回り: 5.329%
これに内部収益率を計算すると以下の通りになります。
内部収益率は4%、金利は2.325%なので、実質的な収益は1.7%弱になります。
これは空室率0%で計算しているので、実際は更に収益は減少すると考えられます。
新横浜という地域は若干特殊で、今後都市開発が進んでいくと見込めれているので、10年後の資産価値が21%も減少していないかもしれないと考えて購入したわけです。
しかし、この戦略がうまく花開いたといっても、経済の安定のほんの僅かな下支えにしかなりません。
中・上級者向け不動産投資にチャレンジしよう(1)
最近民泊をメインに活動する中、改めて不動産に魅力を感じ始めています。 今現状で保有している不動産は、都内に2つと新横浜に1つの計3つ区分所有で保有しています。
いわゆる不動産ビギナーです。
今まではリスクを恐れるあまり、リターンもさほど見込んでいませんでした。 しかし、サラリーマンを辞めて自分でビジネスを始めてから思う事は、『収入源を複数確保したい』という欲求が何倍にも強くなりました。
そこで、現在本やセミナー等を参考にして、中・上級者編に足を踏み入れようと画策しています。 本に関してはふるさと納税で有名な金森さんさん著作の『不動産投資の破壊的成功法』が参考になったので、その本にも触れつつ記載していきたいと思います。
不動産投資の破壊的成功法改訂版 [ 金森重樹 ]
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・人間は、失敗するのが怖いのと同時に成功することも恐れている。
⇒これは私自身よく感じることですが、自分の事を変化を好む性格だと認識した上で、それでも時に急激な変化を恐れている自分がいます。その変化に対応する自信がなく、足がすくんでしまっているからです。
私は特にこの性質が強い為、常々意識しています。
人間の根源的な欲求に経済的な安定があるが故に、サラリーマンを退職する事を恐れましたし、借金をすることを恐れました。
どの本にもセミナーでもよく言われる事は、『とてつもない成功を目指して、向こう傷を恐れない方でないと不動産投資はうまくいかない』という事です。
これは、受験勉強に置き換えると、理想の勉強法を模索する為に何度も失敗し試行錯誤するところに似ています。
違うところは、一回の失敗のダメージが不動産投資はデカいというところでしょうか。
しかし、本当にそうでしょうか？
FXや先物取引と違って、元本が短期間で消滅するリスクはほぼ皆無であると考えます。
しっかり物件を管理さえしていれば、損失が拡大する前に物件を売却することだってできます。
当然基礎知識がなければ大敗もあり得ますが、しっかりとした準備さえあれば金融商品よりも安全でとっつきやすいと考えます。
*余談
マズローの欲求五段解説
・低次 の欲求
生理的欲求(性欲、食欲、睡眠欲)
↓
安全の欲求(健康、経済的な安定)
↓
所属欲求(集団に参加したい)
↓
社会的承認の欲求(社会的に認められたい)
↓
自己実現の欲求(自分の能力、可能性を開花させたい)
これが有名なマズローの欲求ピラミッドですが、下にいけば行くほど高次元の欲求になります。多くの人は第二段階の『安全の欲求』に全生命力を注いでいるように感じます。私が所属していた前職では、健康すら危ぶまれている人も少ならずいました。
今後の社会を見通す力と前進する勇気がなければ、高次元の欲求を満たす仕組みづくりに着手する事は到底できないと考えます。
不動産投資はあくまで、この2段階目の欲求である『経済的な安定』を確保し、残った力で高次の欲求に着手するきっかけでしかありません。
しかしこの第二ステージが難易度が高いのも事実なので、早くクリアしたいところです。
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お金に関するお話
今回は金森さん著作の『お金の味』に触れながら記載をしていきます。
お金の味 [ 金森重樹 ]
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・人間は自ら置かれた環境が目的達成の足を引っ張ると考えれば、環境に働きかけて環境を変えることができる
⇒自分の置かれた環境がサラリーマンで何かをする時間が本当にまったくないのであれば、辞めればいい。通勤に時間がかかるのなら引っ越せばいい。朝の通勤ラッシュから解き放たれるのなら月々一万二万家賃が上がるくらいまったく問題ない。
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民泊でよく使う英語フレーズ(初級編)(民泊ビジネスの現状(33))
今回は民泊においてよく使うフレーズや定型文を掲載していきます。
頻度Sランク(毎回使う)
・『Best regards』
⇒このフレーズは、文章の末尾に添えるもの。『Thank you』や『Thanks』よりやや丁寧な表現なので、これを使用すればまず間違いはありません。
・『Thank you for ～ing』、『Thank you for 名詞』(～をありがとう。)
⇒相手がしてくれたことに感謝の表現を示す場合に使います。
予約してくれた人には「Thank you for booking my apartment」を使ったり、親切にレスポンスをしてくれた人には「Thank you for your kindness」を使ったりします。
・『I'm looking forward to ～ing』(～を楽しみに待っています。)
⇒社交辞令として毎回「I'm looking forward to meeting you soon.」を使います。
・『as soon as possible』(出来るだけ早く)
⇒高校受験の鉄板熟語は実際の英会話でも多用されています。
ネイティブの人はこれを『ASAP』とよく訳してメールしてきたりします。
民泊×シェアハウス投資で稼ごう(民泊ビジネスの現状(32))
民泊に関しての規制は長期的に見れば、間違いなく整備される方向になると考えます。
どのように規制していくのかなどの詳細にわたる整備に時間がかかるとしても、この問題は間違いなく事業者にとっては重要な問題です。
しっかりとした戦略を練る時期になったと考えて良いと思います。
最悪のシナリオとしては、営業日数180日の縛りが遅かれ早かれやってくること。
こうなってくると、ホワイトに民泊をしていくだけではビジネスとして成り立ちにくい時代が近い内にやってくると考えます。逆に水面下で法を犯してまで運営してしまえばいつかは大きなしわ寄せがやってきます。
そこで、この営業日数のデメリット・メリットについて、運営者目線で改めて考えてみましょう。
続きを読む日本文化と諸外国文化のすれ違い・注意点(民泊ビジネスの現状(31))
民泊ビジネスにおいて、最も注意を払いたい事は『各国の文化を理解しておく』事です。
宗教的な問題はもちろん、ちょっとした見解の相違で問題は深刻に発展していく可能性があります。
少なくとも近隣のアジア諸国の文化は理解しておく必要があります。
その理由はもちろん、レビューに大きく影響するからです。
レビューは民泊ビジネスにおいて最も重要です。
何をするにも行動した者勝ち
サラリーマンを辞してから早1年が経過し、最近よく思うのは『行動したものだけがチャンスを掴む』ということです。
知り合いで起業した人間の半分以上は高卒または無名大学卒の人たちです。
彼らの何が優れているのかというと、一言で言えば『行動力』です。
もはや考える前に行動しているようにすら思えます。
そういう部分に関しては、私自身まだまだ勝てていない部分があると思い日々反省しています。
大学受験を経験した人間の強みは
(一) 考えることが得意
(二) 忍耐力がある
(三) 最低限の教養がある
逆に弱みは
(一) 考えるがゆえに行動しない癖がついてしまっている
(二) 考えが凝り固まっている傾向がある
つまり考える事が得意なので、動く前に一考してしまう、そして結果として行動しないケースが多くなってしまうわけです。
『どんなに崇高な考えであっても、それを外の世界にアウトソースしなければ価値(勝ち)は見出せない』
頭では理解していても中々行動する癖は身につかないものです。
そこで私が読んだメンタリストDaigoさんが書いた『ポジティブチェンジ』という本が参考になったので記載します。
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